万科工程策划书操盘

万科工程策划书操盘篇一

房地产项目策划书5篇

房地产项目策划书5篇

篇一：房地产项目营销策划书

一、项目简介：

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎

所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)

b、小户型市场概况。

自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

篇二：房地产项目专题报道策划书

一、策划缘起

东部旅游节日在即，全城热销海岸生活

7月22日，在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。

二、合作优势

《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航

同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递信息。

三、媒体互动

《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式

为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等

电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。

四、报道方法

全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷{万科工程策划书操盘}.

1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变

2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境

3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁

4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事

5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告

五、其他配合

全面互动，《××周刊》期待合作

1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图

2、组织看楼专车免费服务

3、赠送老板、总经理专访文章

4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势{万科工程策划书操盘}.

5、其他合作另行协商

篇三：房产项目整合推广案

一、前言

二、物业概述

三、目标购房群

四、营销阻碍及对策

五、形象定位

六、广告宣传

七、费用预算

八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果

前言

一、太原楼市分析

个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

二、项目物业概述(略)

三、项目物业的优势与不足

优势：

、位置优越，交通便捷

位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案

、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全

室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场

室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊

、小户型

房厅、房厅，面积——平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

不足：

、环境建设缺乏吸引性景观

环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足

居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求)

、物业管理缺乏特色服务

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

四、目标购房群

、年龄在——岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人

家庭构成：—口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年

、年龄在——岁之间事业蒸蒸日上月收入在元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主

家庭构成：—口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年

五、项目物业营销阻碍及对策

阻碍：

、花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。【房地产项目策划书5篇】房地产项目策划书5篇。

对策：

、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。

一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心太近。

故对策有二：

一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;

二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。

六、形象定位

万科工程策划书操盘篇二

万科张建军：房地产项目产品研发及设计管理

房地产项目产品研发及设计管理

张建军

【课程背景】

产品研发及设计管理是房地产项目成败的关键，多数房企都是老板亲自管！压力山大┅┅ 现实中常见到很多房企专业背景的管理人才匮乏，即使有也表现为管理的水平也参差不齐。 精于计算投资的老板，舍得花设计费，却不舍得招聘设计管理专才进甲方，人贵！还难管！不会管！ 谦虚敬畏的甲方，顾茅庐、寻名师、谈愿景，把设计师当神仙请、言听计从，事后恍知烧香引鬼， 设计院出身的高手当上甲方就都能管好设计吗？半路出家爱上设计行当的老板和营销老总呢？ 自命不凡的甲方，指手画脚、甚至越俎代庖，扼杀设计师的创作灵性，把设计师当成绘图员用， 只知有设计，得管！谁管？谁急谁管！即便是外行┅┅如此管只是看图纸，管的人能真正读懂图吗？ 不知有设计管理，不仅看图，还得管事┅┅所以往往看似有人管，其实此人在看图而没管事，瞎管！ 设计成果出图了，Yes 或 No？或许是董事长、或许设计总监、或许营销总监、或许工程部经理、或许┅┅，最终全靠某一个人押注、拍板定案，成败系于一人之身，在于一念之差。 所以，开发商必须要学习如何站在甲方的角度做好设计管理。

【思想介绍】

规划设计既是工程科学技术，更蕴含审美、人文、艺术创作的感性思维，

作为甲方的角色不是做设计、而是做设计管理，专业化的管理得到满意的设计成果，需要理性思维， 本课程不是讲如何做设计画图，而是培训甲方设计管理的岗位如何调动内部资源（各部门及决策层）和外部资源（设计师），通过科学的过程管理，最终产出最佳的设计成果图纸。

设计管理是从白纸到蓝图的智慧型服务的外包采购过程管理，从设计师的甄选、设计费成本控制、设计合同签约、设计成果优劣的判断（市场、技术、成本、时序等综合评价），设计工作周期的控制等等，

设计管理对外更强调合同履约的理性管理，还需要调动设计师充分发挥积极性和创造力的高超管理艺术；

设计管理对内更需要协同策划、营销、成本、报建、工程建设、物管、商管┅┅，满足开发建设到交付运管所有相关各部门及公司经营决策层的诉求。

【课程对象】

主导产品设计的决策层（董事长、总经理、副总等）

负责产品研发设计管理的操作层（设计总监、总建筑师、经理、主管等）

参与设计任务书、成果评价的协作部门人员（策划、成本、营销、报建、工程、客服等）

【课程收益】

对房地产企业产品研发设计主办部门的人员或直接负责该业务的领导，可借此课程，规范、统一将

来的业务管理运作流程，提升专业管理水平和设计成果的质量；

对非研发设计管理部门的学员，可借此课程，了解、熟悉房地产产品研发和设计管理的做法和实施程序，更好地协同主办部门共同参与设计任务书和设计成果的评价，达成公司各部门对产品设计的不同诉求；

通过本课程，不仅认同可以通过科学的过程管理实现结果管理的理念，同时在设计管理方面传授了具体的、实操性的、高效的做事方法。整体提升受训管理者的专业素养和履职能力，整体提高项目运作的科学性，降低项目风险，打造职业化的房地产企业项目经理人队伍；

参加培训的公司，可以此为基础，建立项目产品研发及设计管理的业务流程，并逐步完善企业自己的房地产开发管控系统。

……

【主讲老师】

张建军，建筑学本科，工商管理硕士，注册建筑师，注册建造师。中国讲师500强，常年担任多家房地产企业、培训机构及清华、厦大等房地产总裁班的特约培训讲师，房地产企业经营管理及项目操盘实战型教练顾问。6 年设计院及 15年房地产企业实战工作经验，曾任天津万科公司设计部、项目事务部、工程管理部经理；新奥集团蚌埠置业公司常务副总经理；历任天津海贸物业发展有限公司总经理、海贸集团执行总裁、董事长，兼汉镒资产管理股份有限公司董事副总经理、上海汉镒咨询公司总经理、天津汉镒房地产管理咨询公司总经理；南开允公集团副总裁兼南大科技园公司总经理等职务。2010年投身管理咨询及培训，在房地产企业全面经营管理及项目的全程运作，特别是组织管控、公司治理、计划管理、成本管理及项目决策、项目策划、设计管理、报批报建管理、工程管理、营销及客服管理、外包管理等方面有着较为丰富的经验，为50余家房企提供过咨询培训，完成了20余个项目策划及实操顾问的服务。

【课程时间】

整个课程时间为1-2天。

本课程将按房地产项目产品研发和设计管理在开发商的企业管理系统中的不同维度，以及项目管理系统中的各阶段、各分类的专业操作流程分解介绍。

其中包含大量的流程指引文件、作业指导文件详解及更多的案例分享等，以及必要的互动答疑等，预计安排2天课时；若减少课堂详解流程指引、作业指导等支持性文件的量和互动答疑时长，课程可精简在1天内完成。

张建军13120950174 QQ：2336712493

【课程大纲】

《房地产项目产品研发及设计管理》课程大纲

一、 房地产企业战略VS研发设计管理

1、 公司业务现状及战略方向对管理资源配置策略的影响

机会型开发商——单一项目公司

专业化开发商——行业内持续经营

2、 公司开发业务属性对研发设计专业能力培育的影响

住宅地产综合开发商

商业地产开发商

旅游地产开发商

……

3、 公司业务规模发展战略对研发设计工作内容及工作量的影响

中小开发商——项目产品研发设计，系列化、标准化产品设计 标杆开发商——产品线研发设计

二、 企业组织架构VS研发设计管理

1、 项目公司结构

2、 二级管理架构

3、 三级管理架构

三、 研发设计管理的责权设计

1、 产品研发设计管理主办部门的职责、权限

2、 公司内其他协同部门在产品研发设计决策过程中的职责、权限

3、 公司决策层责权

4、 公司以外的协作、参与主体的责权

四、 研发设计管理系统的组织建设

1、 产品研发设计决策层

2、 研发设计部门的定岗定编{万科工程策划书操盘}.

岗位编制

人员编制

3、 专业管理干部的引进和培训

设计师——设计经理

五、 研发设计管理VS计划管理

1、 项目开发计划（7个计划）VS研发设计管理

2、 项目开发进度计划的编制

3、 设计工作计划的编制和分解

年度及月度计划

部门及个人计划

4、 研发设计部门上报资金计划的编制

5、 研发设计部门招聘及培训计划的编制

六、 研发设计管理VS成本管理{万科工程策划书操盘}.

1、 目标成本计划的9大类成本

2、 成本管理的关键手段——限额设计

3、 成本的估、测、概、预算VS产品研发设计管理

4、 设计费成本的控制方法

七、 项目拓展阶段的研发设计管理——强排设计

1、 项目可研阶段的实地踏勘和规划设计设想

2、 强排设计的组织和成果

3、 产品组合方案VS地价承受能力

4、 土地投标项目开发方案设计的组织

八、 项目策划阶段的研发设计管理——概念设计

1、 竞争项目产品设计的市场调研

产品设计

部品标准

2、 客户定位——产品定位——《初步产品建议书》

3、 概念设计组织

设计招标

设计任务书

4、 概念设计成果评审

5、 《产品建议书》

九、 规划方案设计阶段的设计管理——方案设计

1、 规划方案设计任务书

2、 方案设计招标

3、 规划方案设计委托合同

4、 规划方案设计深度指引

5、 方案设计内部评审

6、 方案设计外部合作方评审（或有）

销售代理、招商代理、物业管理、商业管理、酒店管理……等关联合作方

7、 方案设计优化

8、 规划方案设计报规、单体建筑方案报建

9、 园林景观方案设计

园林景观方案设计任务书

园林景观方案设计委托

10、 管网规划方案设计

专业管线规划方案设计

管网综合规划方案设计

11、 园林景观与管网综合规划方案设计综合评审

十、 项目交工标准管理

1、 交工标准设计

2、 交工标准审批

十一、 项目卖场、样板间及示范区的设计管理

1、 示范区独立卖场建筑方案设计

2、 卖场、样板间装修方案设计任务书

3、 卖场、样板间装修方案设计委托

4、 材设选型选样

5、 装饰装修施工图设计

6、 卖场、样板间配饰及销售道具配置

7、 示范区园林景观施工图设计

十二、 单体建筑设计管理——扩初设计、施工图设计

1、 初步设计任务书

2、 施工图设计任务书

3、 设计单位委托

4、 施工图设计合同

5、 初步设计深度指引

6、 初步设计评审规范

7、 初步设计报审、报批

8、 地质勘查

9、 施工图出图标准

10、 施工图设计评审

11、 结构设计优化管理

12、 材料设备选型选样

13、 施工图外部审查

十三、 管网规划设计管理

1、 专业管线施工图设计

2、 管网综合施工图设计

十四、 园林景观设计管理

1、 园林景观施工图设计任务书

2、 景观施工图设计委托

3、 景观施工图评审

万科工程策划书操盘篇三

房地产培训【成都】万科项目策划、产品、规划、运营筹划一体化实战解析课程特色

【成都】万科项目策划、产品、规划、运营筹划一体化实战解析课程特色

【课程背景】 ·权威分享-邀请最具实战经验的专家亲临授课，分享前沿观点，

剖析在新形式下设计管理的五大趋势、五大策略。颇具前瞻性、系统

性、操作性。

·案例剖析-对经典案例进行专业独到分析，课程提供200个经典

案例，重点分析典型案例，

·实战演练-结合所授知识，现场实战演练，演绎解决问题的步

骤、方法、理论与实践充分结合，即学即用。

·个性咨询-结合企业或自身个性问题，享受专家的咨询服务，提供解决问题的思路方法。

【课程收益】 ·破解--房地产全过程设计管理总体思路和操作之道;

·指导--从战略角度，帮助企业对设计管理进行目标导向，全过

程管理，效果评估、标准化沉淀。

·掌握--设计管理在项目开发各阶段的操作重点与难点;

·获取--标杆企业的制度、流程、作业指引及案例分析等宝贵参

考资料;

·借鉴--具体做法、成功经验。大量实操工具资料，让您稍加修

改，拿来即用，超级实战;

·成长--两天正能量和专业的充电，让疲于应付的你焕然一新!设计管理，原来如此!

【课程对象】 房地产企业董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导;

房地产企业设计总监、成本总监、工程总监、财务总监、总工程

师等主管人员;

房地产企业从事管理的规划设计、工程管理、招标采购、造价成本、合约结算等部门骨干。

【讲师介绍】 楚老师：奥宸地产集团执行副总裁;湖南大学建筑学学士，清华

大学建筑学院土木与建筑工程专业硕士，清华大学、郑州大学MBA地

产总裁班讲师;曾任万科集团建筑研究中心首席专业经理、亿达集团

项目开发与产品研发中心总经理、东原及奥宸地产集团的执行副总{万科工程策划书操盘}.

裁，现为深圳新博城地产发展有限公司董事总经理，兼任中国新型房

屋集团南方区域公司副总经理。

2003年进入万科;负责当时万科最大的项目-占地4095亩的天津

万科东丽湖的设计工作。后调入集团建筑研究中心，先后在规划设计

部、创新研究部、产品品类部进行工作，积累了市场、产品设计、项

目管理等方面的经验。先后完成了大连万科城市花园、武汉万科城市

花园等项目的设计管理工作。几年内主持完成了集团住宅使用、住宅

性能、节能等多项企业标准，并完成了对集团标准化工作的总结和标

准化产品的定性模式研究。

2006年开始任集团建筑研究中心首席专业经理;负责集团的工业

化住宅和住宅产业化的研发与推进工作。曾经主持万科住宅产业化研

究基地的策划与建设、筹建万科建筑技术研究有限公司、申报万科国

家住宅产业化基地、主持基地的技术部工作、推进深圳市住宅产业政

策制定等工作，曾被授予深圳市住宅产业化工作先进个人称号。

离开万科后，在亿达集团、东原地产集团和奥宸地产集团任职产

品线总经理、副总裁、执行副总裁等职务期间，完成了如何将万科的

设计管理和标准化、产品创新理念在中小房地产企业进行推广的探

索。

授课风格：

·实战性强：基于地产行业咨询培训和标杆地产的实践，确保课

程内容、方法、案例对地产企业实战性

·针对性强：基于课前对客户单位需求的充分调研，确保内训对

客户企业的针对性

·互动性强：课程中设置学习奖惩机制、充分调动学员参与

【课程大纲】

一、成长型房企在项目前期存在的问题及解决路线

1、从策划角度看

策划案千篇一律，套模板现象严重，在任何项目都适用，项目核

心优势没能挖掘出来;

策划公司的策划案缺少地产项目运营经济指标分析这一环;

甲方的策划专业能力缺失，不能判断策划案的优劣，造成决策延

迟或决策失误;

甲方的“先发劣势”、“先入思维”与强势干涉，造成“有什么水

平的甲方就有什么水平的乙方”。

2、从设计角度看

甲方没有想法，不知道自己想要什么，直接委托设计，让设计院

先做做看;

甲方想法太多，没有系统梳理，还是不知道自己想要什么;

甲方有想法，但缺少“翻译”人员，给设计院说不清楚;

甲方做了专业的策划，但甲方专业管理缺失，导致设计与策划脱节;

设计师按照自己的逻辑直接进行工作，导致设计与策划脱节。

3、解决思路：策划+产品+规划+运营筹划=前期总包

市场调研+甲方调研+政府调研【A】

项目策划(项目难点及解决方案+增值方案)【B】

概念规划(多方案比较+产品研究)【C】

项目测算(投资、销售、运营、现金流)【D】

深化方案(效果图+多媒体)【E】

修建性详规【F】

施工图设计【G】

4、成长型企业成功实战案例分享

河南濮阳加州小镇/2012

河南长垣香槟国际/2012

河南云台山云台国际/2013